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长租公寓的异化路径及其治理

2018-12-11 11:09 来源于 财新网
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关于长租公寓,其风险核心不外乎两点,一是市场变异,从设想的高大洋气一路螺旋向下,二则机构变异,长租公寓运营主体由租赁中介转为贷款中介
长租公寓特指分散式的、非自持的、轻资产运营的中介主导模式。本来按照制度设计的初心,这种模式的长租公寓最多算作历史承继和有益补充,不想后续的一系列因素的阴差阳错直接导致了其定义了后续市场的发展,偏师迅速上位,摇身一变而为主力,并因为一些企业的不合规操作造成了一系列负面的社会后果。图/视觉中国
车宁
中国农业银行网络金融部高级经理,北京市网络法学研究会理事,北京市金融消保工作顾问暨争议解决专家。浸润金融、科技、法律交叉地带,历经商业银行基层柜员、客户经理,总行产品研发、风控合规、发展研究及互联网金融行业监管等岗位。长期观察、思考金融新兴业态,在线上、线下媒体刊载论文数十篇,参与的学术课题多次荣获行业奖项。
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  【财新网】(专栏作家 车宁)作为一项制度产品,金融的本质就是在信息不对称环境下跨时间、空间在不同主体间调配以资金为主要形式的社会资源,而在这种调配过程中,风险和收益也一同实现了错配。不过,这种错配可能由不同主体在不同时空环境下承担,这就造成了一方面企业看到收益的即时性而忽视了风险的滞后性,对利润的形成有意无意出现错判,进而导致了从不同业态向金融渗透的趋势;另一方面,企业左手金融右手场景,在信息铁幕下具有将风险向消费者、合作伙伴甚至社会转嫁的冲动。

  日光之下并无新事,在之前P2P、现金贷等等风险事件中,上述模式已经屡见不鲜,长租公寓的异化不过是该逻辑的再次演绎。下面,笔者将结合长租公寓发生发展的具体环境,梳理其向金融(更准确的说是类金融)异化的路径,并提出对其进行治理的若干建议。

  定位失焦的结构困境

  为保证论述的准确性,在多种模式的长租公寓市场,我们有必要将范围进行限缩,因此在本文中,长租公寓特指分散式的、非自持的、轻资产运营的中介主导模式。本来按照制度设计的初心,这种模式的长租公寓最多算作历史承继和有益补充,不想后续的一系列因素的阴差阳错直接导致了其定义了后续市场的发展,偏师迅速上位,摇身一变而为主力,并因为一些企业的不合规操作造成了一系列负面的社会后果。

  何以至此?

  答曰供需错乱。

  需求方面,近年来,随着经济发展形势的演进,知识密集型的金融业、科技产业和现代服务业越来越成为解决就业的主流,而这些产业主要集中于北上深杭等东部沿海地区和西安、成都、重庆、武汉等中西部中心城市。人口向这些区域的单向流入造成其住房需求的高企,供需之间的失衡在需求这端是持续而扩大的。

  那供给侧又如何?

  首先,在政策影响、经济发展和需求预期的多重影响下,房价普遍较2017年的高点有所回落,但仍大体徘徊在2016年底的水平,学区房、热点区域甚至更高,通过购房解决居住需求对相当数量的人群来说仍是不可承受之“重”。其次,随着近年城市治理水平的提升、城市面貌的改善,小产权、简易房、群租房等低端供给逐渐退出市场,客观上释放了部分“灰色”需求到正规市场。最后,城市经营进入存量时代,过去新兴产业不断在城市边缘兴起,以市场之手自然引导需求向外疏解,现在产业扩张达到阶段性的瓶颈期,工作岗位也相应局限在若干地块,考虑到通勤对居住半径的潜在制约,供给上相对压力较大。

  如此,扩大供给怎么样?

  对于仍仰赖土地财政的地方政府来说,提高租房等形式的公共供给既捉襟见肘,又杀鸡取卵。地块以建设长租房、公租房的非商业用途拍出,一方面固然杯水车薪、难以治本,另一方面又消耗了土地存储,客观上既削弱了政府后续调控住房市场的能力,也压缩了其提供公共服务的财力。

  陷于土地财政的政府尚且狼狈,开发商更是不堪。虽然长期持有物业有获得资产长期增值的利好,但这是以牺牲流动性为代价。更关键的,建设持有长租公寓指向的是开发商商业模式从轻资产运营到重资产运营的根本转型,市场买不买账、融资能够跟上等都是时间才能消化解决的问题。

  于是,以上的种种客观上造成了机制衔接的失序,并由布局失序进而定位失焦,这样就给了中介主导模式的长租公寓以野蛮生长的空间和舞台。

  商业模式的先天弊病

  如果说供需失衡造成的定位失焦限制了长租公寓发展的天花板,商业模式的先天弊病则直接导致其盈利的“内卷化”,同时需要注意的是,前期在互联网+的商业模式中曾起到积极作用的资本逻辑在逐渐走向自身的反面,一定程度“毒化”了长租公寓成长的生态环境。

  一方面,中介主导的长租公寓本质上是债权资产的腾挪流转。其运营方也就是中介先以合同的形式从房东手里吸纳房源,再以居间合同的形式撮合租户与房东的租房交易(这种交易也以合同形式体现),接着又以居间合同的形式撮合租户与商业银行、消费金融公司的贷款交易(同样以合同形式体现),款项再以押一付三等形式交给房东。在这里我们清晰地看到,整个交易链条和关系网络均以合同为基础,各方仅有请自己合同相对方履行义务的请求权而非实实在在的占有、使用、收益、处分的物权,这就使中介客观上在玩着一种空手套白狼的游戏。进一步地,这种业务门槛甚低且缺乏管制,事实上鼓励了其“不务正业”,将租赁仅作为金融场景来做的抉择。

  另一方面,中介主导的长租公寓发展上是以规模博估值。依循过去数年间互联网+商业模式中形成的资本运作的惯性,即使是空手套白狼,要想在没有进入门槛的市场迅速上位,也亟需以业务规模和客户数量的扩大和领先来换取估值的提升。在这里,商业运营已成为与时间赛跑的游戏,赌的就是资金流入早于风险暴露,需要警惕的是,由于市场环境的变化(流动性愈加收紧、资产越变越“沉”)这一时间窗口已愈加收窄。另外,过往的经验也教育了从业者,金融本就是击鼓传花的游戏,不在于自己能够控制缓释风险而是能够向劣后同业和社会移转稀释风险,变现已经很有风险了,现在竟是赤裸裸的转移。这也解释了为何在一些长租公寓暴雷案例中,明明运营企业已入不敷出、资不抵债却仍在市场扩大收购,原因无他,模式使然也。

  不过,明知是坑,为何商业银行、消费金融公司还往里跳?

  存在即为合理。事实上,从不同机构对我国居民消费情况的不同统计来看,相同的结果就是住房消费不仅稳居消费前列(不同统计有不同结果,但大致均是第二第三),且足够刚性,另外,租房业务更是具有小额高频的支付特性、消费群体与其服务客户高度重合且没有形成行业垄断者。这些都显示了长租公寓的商业想象空间。

  另外,即使明知毒药,商业银行、消费金融公司也要饮鸩止渴。一方面,严监管政策下贷款通道受限,但大量存款堆积的成本又要求其必须发放贷款,另一方面,经济形势下探使得其纷纷压缩对公业务,抵押贷款这一明星零售产品又因政策对购房市场的冰冻而陷入低潮,一时间,长租公寓的贷款项目竟也成为此时此地的最优解。

  法权机制的固有缺陷

  长租公寓的麻烦还在于,虽然还是打着消费金融的牌子,但其法权内容却发生了根本改变——过去,消费金融指向的是物的消费,比如美食也比如手机,而今,长租公寓指向的却是服务的消费,这在结构上至少有如下不同:

  第一,主体多,过去比如手机购买,主要涉及购买人、贷款方和场景方,现在长租公寓,除了房东、租户、中介和贷款机构外,还会涉及导流平台等。

  第二,不仅是涉及主体更多,风险点也更多。在手机购买中,风险主要在购买人也就是贷款人一侧,而在长租公寓中,房东可能毁约,租户可能赖账,中介可能跑路,就连贷款机构和导流平台也各有各的风险。

  第三,更深入的看,物的消费只是交付的一个刹那,而服务消费则要持续相当时间,在服务持续时间内,各方均要按照合同向相对人履行责任,且履行质量必须有所保障,而在规则不健全的当下,这委实是对人性的一种考验。

  雪上加霜的是,中介主导的长租公寓是以一系列合同为基础,而合同是两两签署,这种合同的所谓相对性与业务关系本身的多元性构成内在张力。发轫于农耕时代的罗马而成型于工业时代的德国,这种恪守相对主义和形式正义的潘德克吞(Pandekten)合同制度安排事实上也不敷后工业时代更加复杂交易场景的使用。通过对已经发生和正在发生的长租公寓暴雷案例分析不难看出,正是在多主体交易中用两两缔约的合同对事实关系重新定义造成了信息不对称。另外也很难想象,如此重要领域的契约缔结一则没有以有名合同的形式在《合同法》分则或专门立法中进行规范,二则没有行业标准或示范合同予以引导,以上种种直接导致长租交易的法律关系结构从根本上就具有不稳定性。

  更深入地,我们需要考察互联网在其中所起的作用。过去,我们往往将互联网仅仅当做信息传递的载体、渠道和机制,但伴随着与商业模式的深度融合,在长租公寓领域,其至少还发挥两种作用:一是市场塑造,本来,与自身业务规模和风控能力相适应,消金公司、商业银行都有其客群、地域等服务半径,互联网通过提供场景、引流和风控,使这些机构获得了新的市场,但也因为业务闭环在不同主体的切割而导致了道德风险等的滋生。二是组织动员,互联网+的商业模式每前进一步,都伴随着长尾客群的开拓——不仅有新需求的发现、新行为的引导,更有新群体的塑造;不仅是客群被动地整合进商业文明中,更是客群在享受服务中获得了自我意识和组织能力,不过在这一过程中,收益被企业拿走,留下负外部性给社会承担。

  市场环境的治理建议

  问题虽已滋生和发酵,然而治理却还不尽如人意。

  过去,政府部门间习惯和主要处理单一业务领域的事项,彼此间井水不犯河水,简单明快也容易积累专家经验。可是,随着商业模式、社会结构的复杂化,之前条块分割的部门设置及其空白、重叠和灰色地带迅速成为不法行为滋生的温床,且难以形成准确高效负责的处理效果。具体到长租公寓业务,住房、金融和网络等主管部门会以法定职责为名各执一词、自我设限,从而客观上延宕了风险的及时处置。

  这就提出了一个需求,未来的长租公寓市场管理不仅应该有以部门职责维度的分工,更要有以任务完成维度的配合,可以尝试在若干临时性的关系稳定和民生的重大事项处理中,各部门以工作组形式共同办公(而非一般意义上的开展合作),工作组不再区分部门不同,而以工作组作为开展工作、承担责任的单位,避免责任推卸、贻误时机。

  除此之外,更深层次的,还要包括长效机制的构建。

  关于长租公寓,其风险核心不外乎两点,一是市场变异,从设想的高大洋气一路螺旋向下为傻(服务低端)大(业务破碎)黑(缺乏想象)粗(盈利低下),二则机构变异,长租公寓运营主体由租赁中介转为贷款中介,金融不再是服务于场景,场景仅是金融空转的舞台。

  有鉴于此,第一要确定长租公寓如何发展。其一,作为公益事业属性的长租公寓不应仅是租房价格上涨的机会性对策,而更应该定位于治标之举强化顶层设计,对其市场化的边界、方式和程度,以及政府、国企和民企各自角色做出界定;其二,长租公寓还具有社会服务属性且风险会向社会溢出,应该对其设立和开展活动设立门槛、拟定规则,甚至进行特许经营,始终确保其住房租赁而非金融服务的定位;其三,针对长租行为要分别通过民事、行政甚至刑事等部门法予以规范,特别是应有直接的合同立法,并通过行业自律组织制定标准和示范合同,治理缔约乱象,保障各方合法权益。

  第二要确定其中金融行为的边界。以互联网金融的兴起为契机,金融越来越向两个方面发展:一是金融向社会生活方方面面进行渗透,社会金融化的程度大大提高;二是金融行为也越来越多地与持牌金融机构相脱离,金融脱媒愈演愈烈。具体到长租公寓领域,首先要定义其中的金融行为并对其进行有效的监管和治理,穿透业务实质,租房的归租房,金融的归金融,从事金融服务的要具有相应资质并服从监管;在此基础上,还应考虑是否需要建立机构+产品监管的模式,不仅要以牌照管理为核心对机构进行监管,还应要求逐项目逐产品进行报备和公示。另外,除了信贷领域收紧监管外,也应稳步开放直接融资渠道,优化长租公寓市场的营商环境,实现以良币驱逐劣币。

  第三要确定一以贯之的风险处置机制。一是根据过错和风险承担能力,坚持救助对象要以租户为主,其次房东,并谨防某些不法中介企业以客户规模施压获取救助;二是要在风险处置中坚持法治原则,比如,虽然租户的流离失所与租房合同、租金交付在不同主体间两两签约相关,也不宜打破合同相对性的限制直接要求房东接纳租户;三是要更多利用司法资源通过个案审判的方式解决问题,其较之疾风骤雨的行政干预更加稳健细密,结果也更具有终局性,不易遗留后患;四是在科技手段应用上再进一步,不仅是在风险发生后被动地对信息传导进行限制,更应该在事中结合业务监管对企业、行业进行监测和画像,做到风险的早发现、早隔离、早处置。

  作者为中国农业银行网络金融部高级经理

责任编辑:张帆 | 版面编辑:张柘
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